案由：土地使用权转让合同纠纷

原告：谢某某

被告：某军区房地产管理分局

承办律师：李广辉律师  黄美玲实习律师

 

案情介绍：

    1993年4月20日，原告以“广东省澄海县某某企业发展公司”的名义与被告签订了《协议书》，约定被告将位于汕头市龙湖区新溪镇西南村坝尾兵营（原名澄县新溪镇西南村坝尾兵营）的空闲房地面积为6994平方米的土地使用权转让给原告，转让款62.5万元（实付540000元），原告分别于1994年2月5日、1994年2月28日及1996年3月20日分三次向被告支付转让款，金额分别为20万元、27万元及7万元，被告开具三份收据为凭。2012年1月被告向法院提起诉讼（另案审理），认为双方签订的原《协议书》无效，要求原告返还取得的土地。该案经法院二审终审维持原判，判决确认该《协议书》因违反法律法规的强制性规定，认定为无效，原告应当将取得及使用的土地返还予被告。2014年4月10日，原告向法院再次提起诉讼，要求被告返还土地转让款54万元及利息624275元，土地平整费用30万元、简易产房建设费用60万元及树木青苗补偿费用25万元，共计约231万元。

    本所李广辉律师、黄美玲实习律师代理被告参与诉讼。

    法院庭审过程中，原告代理律师提出：1、根据原《协议书》第五条约定：被告应在协议签订后一个月内办理完“利用军队房地产开展经营活动许可证”，十月一日前办理完“改变土地使用功能”手续，并交与原告。故《协议书》无效是由于被告未履行约定的义务办理上述手续所导致，被告具有过错，与原告无任何关系；2、土地转让款54万元的利息（资金占用费）按照银行同期贷款利率计算。3、原告当庭提交一份涉案土地投入清单，落款单位是汕头市龙鐽建设有限公司某某分公司，证明涉案土地平整费用30万元、简易产房建设费用60万元及树木青苗补偿费用25万元等投入费用。

    针对原告代理律师的意见，广东丰粤律师事务所李广辉律师、黄美玲实习律师提出：1、根据原被告双方在《协议书》中作出的特殊约定：被告应该在协议签订一个月内办理完“利用军队房地产开展经营活动许可证”，同年十月一日前办理完“改变土地使用功能”手续，并交给原告。由此可见，原告在签订《协议书》时就应当知道进行开发经营需办理完改变土地使用功能的手续才能开发，原告已经非常清楚地知晓涉案土地转让手续的合法性及该《协议书》有无瑕疵存在，却未尽合理范围内的谨慎注意义务。原告明知手续不合法、不健全的情况下，却在该涉案土地上进行了长达20余年的开发经营赢利活动。故而对于协议无效问题亦应当负有不可推卸的过错责任。2、原被告双方在原《协议书》中并未就所谓的土地平整费、简易产房建设费及树木青苗补偿费用作出任何书面或者口头的约定，没有任何支出费用证明文件，没有任何来往函件和票据凭证。《协议书》签订后，原告自1993年至今已无偿占用了20余年，至于在涉案土地上进行何种开发建设，被告一直处于不知情的状态。根据我国《合同法》第58条规定，“有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告在涉案土地手续不齐全的情况下，擅自进行开发建设存在一定过错责任。基于公平合理原则，原告应向被告返还长达20余年无偿使用涉案土地的租金及使用产生的慈息。3、根据有关法律规定的精神，“由于协议因为违反法律法规的强制性规定而无效的，双方应当相互返还，双方互相并不负赔偿责任。我方律师的这一代理意见与建议最终被法院所采纳”。另外，被告律师驳回了原告律师对于转让款54万元利息计算的质疑。

    本案焦点：1、被告是否应该返还涉案土地转让款所产生的利息？2、被告是否应支付土地平整费用、简易厂房建设费用及树木青苗补偿费用？

    一审法院审理后采纳了被告代理律师的意见，认为：原告虽提交相关投入清单作为土地平整等费用支出的依据，但没有提交相应合法有效的会计凭证作为依据，也没有提出由相关评估机构进行评估的主张，仅凭相关清单作为土地平整费用支出的依据，证明力不足，不予采纳。对于原告主张的转让款54万元利息损失的诉讼请求，原告支出转让金应以相应土地的实际使用为对价，《协议书》因违反法律法规的强制性规定为无效协议，故原告返还被告涉案土地后，原告要求被告支付转让金利息损失的诉讼请求依据不足，不予支持。故法院判决被告返还原告谢某某土地转让款54万元，驳回原告谢某某的其他诉讼请求。