案由：房屋买卖合同纠纷

原告：许某某

被告：叶某某

第三人：广州市某房地产代理有限公司

承办律师：陈喜平律师

案情介绍：

    2013年10月30日，原告与被告签订《房地产买卖合约》（下称《合约》），约定原告将名下的广州市白云区御洲一街9号2801房（下称诉争房产）的房产出售给被告，建筑面积192.02平方米，成交价为350万元。合同签订后，被告向原告支付定金1万元。双方约定须于签署合约后两个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，首期楼价款140万元被告应在到房管局网签日前直接支付给原告,楼价余款200万元被告应在本次交易完税、过户当天直接支付给原告。违反本合约约定的应承担相应违约责任：1、逾期未超过15天的，违约方需按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收）或支付等额于总楼价款百分之十的违约金。但在2013年11月1日，被告称签署的《合约》系第三人的工作人员诱骗下签字的，本人不具有购买商品房资格，以合同无效不能履行为由要求解除合约。对此，原告与被告多次进行协商，终未能达成一致意见，一致引发纠纷。

原告委托本所陈喜平律师参与诉讼。

    本案争议焦点：1、原、被告之间签订的《房地产买卖合约》是否有效？2、被告是否支付违约金？

    原告认为，双方于2013年10月30日签订的《合约》是双方的真实意思表示，内容清楚且真实、合法，并不存在我国《合同法》规定的无效的情形，双方均应按照《合约》的约定严格履行，被告拒不履行合约的行为已严重违约，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告在2013年10月30日签订的《合约》在《解除合同通知书》到达被告之日解除；2、被告向原告支付合同违约金34万元；3、被告承担本案一切诉讼费用。

    对于原告的诉求，被告答辩并反诉称：1、《合约》是损害社会公共利益的合同，依法应当认定无效。根据限购政策，其名下拥有两套房屋而不具备购房资格，所以合同属合同法第52条第4项的情况属于无效合同。2、合同即便有效，也因违反上述政策而无法继续履行，原告此时要求履行是严重扩大双方的损失；3、原告要求主张的违约金没有事实和法律依据，没有出现违反合同义务则需承担违约责任的情况，原告主张的依据是合同第9条，该条款的违约前提是“无故”，即故意不履行合约，并存在明显的恶意，结合本案的具体事实，并没有出现上述无故不履行合同的行为，不履行是因为合同无法继续履行，因此原告请求履行违约责任没有任何依据；4、第三人应承担不可推卸的责任，在签订合同时被告明确告知第三人其名下已有两套房屋的事实，但第三人并未阻止签订合同，反而促成了合同的签订，第三人的行为导致合同无效或不能履行的结果；5、因全国都有限购政策导致合同无法履行的纠纷出现，处理的原则主要是各自返还。故请求法院驳回原告的诉讼请求，同时，判令原告即时返还定金1万元并由原告承担本案的全部诉讼费用。

    针对被告的意见，原告律师提出：1、双方签订的合同不存在无效的情况，并没有影响任何公共利益；2、被告作为广州当地人，对于限购政策是完全知晓的，但被告在签订合同时并未向原告告知有关内容，也并没有出具不具备购房资格的证明，直至双方发生诉讼，被告才提交其名下已有两套房屋的资料，不管是从合同履行或缔约责任，被告具有完全的过错；3、本案合同我方认为是一个暂不具备履行条件的合同，据第三人陈述，被告购买房屋是给其子女，即便其本人名下有两套房屋，被告仍然与原告签订合同，其也可完全处置一套房产再与我方交易，故本案不是无效合同，仅是暂不具备履行条件的合同，被告明知相应的情况及条件还与原告签订合同，被告应承担全部责任。

    第三人述称：1、并没有保证及承诺帮原、被告办理任何手续；2、签订合同时，有告知原、被告双方限购政策，限购政策也是大众所须知的，洽谈中，被告表示房屋是购买给其子女，其子女是广州户口，在广州没有房屋，符合购买条件；3、被告的答辩不属实；4、积极为原、被告协商，但双方意见分歧较大。原告的意见是如果可以继续履行，支付定金9万元，被告表示不想购买房屋，要求原告返还1万元定金。

    一审法院审理后采纳了原告代理律师的意见，认为：原、被告签订的《合约》是当事人的真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。被告在明知自己不具备在广州市新购住房资格，对于能否继续履行合同属于可预见的情况下仍与原告签订诉争合同，之后却主张因购房政策导致其无法继续履行合同而拒绝继续履行，现无证据显示被告曾将其不具备在广州市范围内新购住房资格的情况告知原告，也无证据显示原告对于该情况属明知，合同未能履行的责任在于被告。判决：原被告签订的《合约》于2013年12月10日解除；在判决生效之日起五日内，被告向原告支付违约金10万元，原告向被告退还定金1万元；驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审法院判决，提起上诉，请求撤销原审判决第二项。

二审审理过程中，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议：

    1、《合约》于2013年12月10日解除；

    2、上诉人向被上诉人支付违约金5万元，抵扣原已经支付的定金1万元后，余款4万元由上诉人于2014年9月22日前直接汇付至被上诉人指定的诉讼代理人账户；

    3、上诉人应按调解协议约定的期间履行，如逾期或不足额履行本调解协议的内容将按照一审判决执行；

    4、一审全部本诉费3300元由被上诉人承担，反诉费25元由上诉人承担。二审诉讼费1129.5元由上诉人承担。